MOROSIDAD EN EL CONDOMINIO DE LOS CENTROS COMERCIALES.

Todo en un centro comercial parece alegría, diversión, prosperidad o ausencia de problemas entre la administración y los comerciantes que hacen vida en el mismo. Pero la realidad se impone y el hecho cierto es que las tensiones aparecen, producto entre otras razones de la crisis e inestabilidad económica que a diario los impacta.

El síntoma más evidente de tales problemas lo constituye la morosidad incesante que se observa en el  pago de las cuotas de condominio, cuestión ésta que se agrava no sólo bajo  los incesantes incrementos de las mismas sino con el precario espíritu de colaboración que en tal sentido muestran los condóminos.

Sabemos que no es tarea fácil asumir abruptos incrementos, en lo que respecta a servicios públicos, insumos, seguridad, repuestos y otros en medio de la vorágine hiperinflacionaria que constriñe a la nación; todo lo cual necesariamente se ve reflejado en los recibos mensuales del condominio. Pero ello no debería eximir bajo pretexto de excesiva onerosidad, el pago que legal y estatutariamente hay que honrar en aras del mantenimiento o conservación  de toda copropiedad.

Las leyes relativas a la propiedad en condominio, son lapidarias respecto a la contribución que se debe efectuar para responder por los gastos comunes. No se trata de meros caprichos administrativos o aportes que puedan depender del antojo o la voluntad de los obligados, sino de verdaderas cargas cuya verificación resulta de urgente cumplimiento en beneficio de la comunidad, cuestión que muchas veces resulta ajena al entendimiento de algunos propietarios.

Otro aspecto a tomar en cuenta es la frecuente "delegación pasiva" que se observa en muchos contratos de arrendamiento de locales comerciales, en los cuales se exige a los arrendatarios asumir el pago de las cuotas de condominio, pese a que ello es una carga que corresponde indiscutiblemente a los propietarios. Por cuanto dicha delegación de pago se plasma en convenios particulares, los mismos resultarían inoponibles a la administración del condominio, ya que legalmente sólo lo  puede exigir a los legítimos propietarios.

Así las cosas, nos enfrentamos a un panorama complejo en el que algunos se desentienden de sus obligaciones condominiales y, a la vez,  son muchos los inquilinos que conscientes de su irresponsabilidad ante la ley, se niegan a pagar la cuotas correspondientes. Todo lo cual hace entrever un duro escenario de morosidad, que sin duda deberá ser objeto de la más oportuna y especializada labor de cobranza.

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DEUDA LÍQUIDA / DEUDA ILÍQUIDA

Aunque resulte asombroso, pocos son los que toman  en cuenta la importancia que tiene el  distinguir entre los conceptos de "deuda líquida" y "deuda ilíquida".

La “deuda líquida” es la que se encuentra claramente determinada, no arrojando dudas sobre su existencia y entidad; es decir, no hay incertidumbre sobre su determinación y correspondiente  exigibilidad.

Por el contrario la  “deuda ilíquida” es aquella pendiente por su estimación y, por tanto, su importe prima facie arroja dudas sobre su pago y exigibilidad.

Ello constituye una distinción de suprema importancia, a la cual no son ajenas las normas referentes a las obligaciones, acreencias  y  acciones  tendentes  a  la recuperación de las mismas.

Así tenemos, por ejemplo, como el Código Civil de Venezuela  en sus artículos 1.292 y 1.133, hace hincapié en la necesidad de que las sumas exigidas -preferentemente- para la recuperación de las acreencias sean las “líquidas” y como en las obligaciones a compensarse es necesario que las mismas sean “líquidas” y exigibles.

Por su parte, nuestro Código de Comercio en sus artículos 108 y 307, exige que para que la deudas mercantiles devenguen de pleno derecho el interés corriente del mercado, deben tener por objeto sumas de dinero “líquidas” y “exigibles”; y  en lo que respecta al cálculo del  pago de dividendos a los accionistas en las sociedades de comercio, dispone que sólo será posible sobre utilidades “líquidas” y recaudadas.

Y en lo que respecta al campo de las acciones de recuperación judicial de acreencias, el Código de Procedimiento Civil particularmente  en la  ejecución de sentencia (artículo 527),  la  vía ejecutiva (artículo 630), el procedimiento por intimación (artículo 640), la ejecución de hipoteca (artículo 661) y la  ejecución de prenda (artículo 667), igualmente dispone la necesidad de la “liquidez” en  la obligación formalmente exigida.

Como   se  puede apreciar, no es menuda la diferencia entre las  deudas   "líquidas"   y    de suyo  exigibles, y   aquellas" ilíquidas"   o   aún   por   determinarse;   pues la pretensión del  pago     de    estas   últimas   sólo  será posible  cuando se  haya  determinado    su    entidad,  bajo la   mediación de las autoridades    y    auxiliares      de justicia llamados  a consolidar  su liquidación.

En tal sentido, no será posible pretender el cobro ejecutivo de una indemnización por responsabilidad civil, el pago de intereses o compensaciones cuyo monto no esté determinado con exactitud, el reintegro de gastos o excedentes no documentos previamente, entre otras situaciones jurídicas vinculadas al cumplimiento de una obligación; sin el debido pronunciamiento de las autoridades llamadas a determinar su efectiva liquidez y exigibilidad.

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COBRANZAS - EL PRINCIPIO DE PARETO Y LA MOROSIDAD EN LA EMPRESA.

Según el “Principio de Pareto” (*) aplicado a la morosidad en las organizaciones, sólo la cobranza  del 20% de las cuentas rezagadas es capaz de producir un impacto financiero verdaderamente significativo, con altos beneficios económicos  para las empresas.

Siendo ello así, fácilmente podríamos  concluir que quitando la cizaña del trigo, como la celebérrima parábola bíblica enseña, estaríamos en plena capacidad de enfilar baterías hacia la recuperación de las deudas más altas y con menor dificultad de cobrar.

Pero obviamente ello no es tan sencillo como parece, puesto que los parámetros para determinar la viabilidad o no en la recuperación de una acreencia, no siempre resultan ser lógicos o previsibles.

Una deuda por grande o jugosa que parezca  no necesariamente se cobrará en los tiempos esperados y, por otra parte,  aquellas cuya entidad económica se muestra insignificante, pero con un mayor volumen de instrumentos de crédito a favor, no deberían desdeñarse pues su eventual recuperación podría arrojar sorpresas en las ganancias de la empresa.

No obstante, la dificultad para detectar las acreencias morosas que resulten factibles de recuperación, es un asunto que sólo un equipo de profesionales en cobranzas debe manejar, ya que se trata de una tarea que exige de mucha intuición, pericia y  capacitación, no acordes con  las tareas regularmente asumidas por los departamentos de crédito y cobranzas.

En tal sentido, tener cuentas por cobrar no necesariamente significa morosidad y ésta sólo debería evaluarse de la mano de expertos capaces de “separar la cizaña del trigo”, con respecto a aquellas cuentas demoradas que verdaderamente sean recuperables, todo ello con base a un  arduo programa de evaluación, negociación y eficaz confrontación.

(*) Según el "Principio de Pareto" el 80% de las consecuencias en una variedad amplia de fenómenos, proviene del 20% de las causas. 

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COBRANZAS - LA MOROSIDAD COMO NEFASTA ALTERNATIVA DE FINANCIMIENTO.

Se ha preguntado alguna vez, ¿cuál es la razón fundamental por la cual los deudores no pagan a tiempo sus obligaciones?

Muchos acreedores conciben la insolvencia como el  único y simple móvil que impulsa la rebeldía a la hora de pagar; no obstante, ello no resulta tan simple como parece, ya que hay una motivación mucho más poderosa que signa la contumacia del deudor.

En efecto, esa razón que pocos atinan a  detectar , no es otra que la posibilidad   de  obtener con la morosidad una forma de financiamiento fuera de la actividad bancaria, sin costo crediticio  y ajeno a cualquier garantía ejecutable.

Así las cosas, antes de acudir al crédito bancario con tasas activas que en Venezuela rozarían  el 25% anual  en intereses compensatorios, los comerciantes suelen ralentizar  los pagos de sus obligaciones con la consciencia irrefutable de soportar un mero 12% (anual) de intereses moratorios, en virtud de la demora en el pago de las acreencias y sólo cuando sean objeto de acciones judiciales de recuperación con fundamento a lo previsto en el artículo 108 del Código de Comercio.

Beneficiándose informalmente de plazos crediticios que no ha contratado, el deudor se  aprovecha sin contraprestación alguna de una oxigenación financiera que le es completamente favorable,  pagando tarde sus obligaciones hasta límites soportables y en  detrimento del patrimonio de su acreedor.

Peor aún resulta aceptar la excusa del deudor, cuando le insinúa a su acreedor que consintiendo su morosidad estaría contribuyendo al desarrollo de planes de inversión altamente productivos y beneficiosos para ambas partes; todo lo cual constituye una simple nube de humo con la cual  se pretende esconder las  pícaras intenciones  del contumaz.

Definitivamente es una costumbre fuertemente acendrada en los predios comerciales, el que preferentemente sólo se abone a  los acreedores  que cobran  de manera ordenada y sistemática, dejándose a un lado a la ingente masa de comerciantes cuya pasividad los condena a recibir pagos extremadamente demorados.

Es en esa zona gris de la morosidad  donde surge el crédito informal  y paralelo al cual hemos hecho referencia.  La única forma de combatir ese flagelo es con protocolos tácticamente estructurados de seguimiento, control y recaudación, capaces de alertar en forma temprana sobre cuentas morosas  generadoras de espontáneos e improductivos  financiamientos .

carlosarocha©2015

COBRANZAS - CONFRONTAR AL DEUDOR!

Al deudor hay que abordarlo frontalmente, pruebas psicológicas así lo demuestran. 

El ser humano responde óptimamente al contacto directo con sus semejantes; resulta así necesario conectar auditiva y visualmente al individuo, no sólo para estimular respuestas naturalmente coherentes e influir en la creación de patrones neurolinguisticos, sino también para detectar motivaciones que únicamente son verificables a través del lenguaje corporal. 

Por ello es necesario acudir  principalmente al método de la "interpelación directa" del deudor, preferiblemente mediante el empleo de tácticas sorpresivas que permitan obtener resultados rápidos a un bajo costo. 

Hay que darle prioridad  a la recuperación de acreencias en el ámbito extrajudicial, bajo el empleo de modernas y probadas estrategias de negociación. 

carlosarocha©2014

                                 

COBRANZAS - LA LETRA DE CAMBIO. TODOS SABEN CÓMO ELABORARLA?

El contenido de la "LETRA DE CAMBIO" podría ser tan complicado como el más fino y exacto mecanismo de relojería. 

Por qué será que más del noventa por ciento (90%) de las letras de cambio se encuentran mal elaboradas? 

Se trata de un asunto en el que abunda la deficiente asesoría y carencia de conocimientos básicos,  por parte de muchos que dicen llamarse "expertos".

Sus elementos más comunes son:

- Librador:  persona que emite la letra de cambio ordenando el pago a favor del  Beneficiario.

- Beneficiario: Sujeto  o  ente  a  favor  del  cual  se  emite la orden de pago (acreedor).

- Librado:  persona  a  la  que  va  dirigida  la orden de pago (deudor). 

-  Endosante: acreedor (original o posteriores) que transmite su derecho de cobro. 

- Endosatario:  persona  (acreedor actual)   a  quien  se  ha transmitido el derecho de cobro. 

- Tenedor: persona poseedora del título en cada momento. 

-  Avalista: persona que garantiza, en todo o parte, el pago. 

Una     letra    de   cambio   mal   concebida   o   elaborada, puede  dañar  seriamente   su   futura  pretensión de cobro.

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COBRANZAS - CHEQUES SIN FONDOS, UN PROBLEMA COTIDIANO Y PREOCUPANTE.

Diariamente nos encontramos con la triste realidad de los cheques si provisión de fondos, cuestión que en los últimos tiempos se ha ido parcialmente solventando gracias a la conformación bancaria de dichos instrumentos de pago.

No obstante, no siempre ha sido posible conformar todos los cheques, sobre todo aquellos emitidos por empresas para el pago regular a sus proveedores, de las cuales se suelen retirar en los días de caja para luego proceder a su depósito en  cuentas bancarias.

Los Bancos, frente a la insuficiencia de fondos en los cheques depositados devuelven los mismos a sus potenciales beneficiarios, para que éstos procedan a efectuar el reclamo de rigor ante el emisor correspondiente.

Se abre así la vía para una recuperación no exenta de dificultades, en la que regularmente el deudor de mala fe se abstiene de responder oportunamente a su obligación. 

Es por ello que, en primer término,  será necesario levantar el "protesto" de ley con el auxilio de una Notaría Pública, la cual deberá trasladarse al Banco correspondiente para verificar una eventual suficiencia de fondos o bien las razones definitivas por la cuales no será posible cobrar el cheque.

Dicha gestión (protesto) en Venezuela tiene un lapso perentorio para su realización, el cual no puede ser superior a seis (6) meses posteriores a su presentación o devolución bancaria. Luego de levantar el protesto, quedarán abiertas todas las acciones judiciales que el acreedor decida emprender contra el deudor.

Un cheque sin provisión de fondos, puede ser cobrado  judicialmente a través de las siguientes acciones:

1._ Juicio  de intimación  para requerir el pago del cheque en un lapso de diez (10) días de despacho posteriores a la notificación judicial del deudor , con posibilidad de obtener un embargo preventivo  sobre bienes muebles del mismo (artículos 640 y siguientes del Código de Procedimiento Civil).

2._ Juicio breve u ordinario para el cobro judicial del cheque, dependiendo de su monto o cuantía, mediante demanda regular por cobro de bolívares (artículos 338 y siguientes, así como 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil).

3._  Denuncia penal por comisión del delito de emisión de cheque sin provisión de fondos, pudiendo acarrear una pena privativa de libertad de uno a doce meses de prisión (artículo 494 del Código de Comercio). Se podría llegar a un "acuerdo reparatorio" con el deudor para que pague el importe del cheque y los gastos ocasionados, a fines de extinguir la eventual acción penal y/o sobreseer su causa. 

4._ Denuncia penal por comisión del delito de emisión de fondos con visos de estafa agravada (dolo demostrado), pudiendo acarrear una pena privativa de libertad de dos  a seis años de prisión, incluso aumentada por la gravedad del delito cometido (artículo 464 del Código Penal). Igualmente, se podría llegar a un "acuerdo reparatorio" con el deudor para que pague el importe del cheque y los gastos ocasionados, a fines de extinguir la eventual acción penal y/o sobreseer su causa. 

carlosarocha©2013